Wer eine Immobilie finanzieren möchte, steht oft vor der Frage, welche Tilgungsart für den Kredit am besten geeignet ist. Die Tilgungsart beeinflusst nicht nur die monatliche Belastung, sondern auch die Gesamtkosten und die Laufzeit der Hypothèque . Im Folgenden erklären wir die wichtigsten Tilgungsarten bei Hypotheken – von der Annuitätentilgung über die endfällige Tilgung bis hin zu weiteren Varianten.
Was ist Tilgung?
Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung des aufgenommenen Kredits. Sie unterscheidet sich von den Zinsen, die für das geliehene Geld an die Bank gezahlt werden müssen. Die Summe aus Tilgung und Zinsen ergibt die monatliche Rate.
1. Annuitätentilgung
Die Annuitätentilgung ist die am weitesten verbreitete Tilgungsart bei Hypotheken.
- Wie funktioniert sie?
Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Zu Beginn besteht die Rate überwiegend aus Zinsen, der Tilgungsanteil ist gering. Mit fortschreitender Laufzeit sinken die Zinsen, der Tilgungsanteil steigt. - Vorteile:
- Planbare, konstante monatliche Belastung
- Schulden werden mit der Zeit systematisch reduziert
- Beliebt bei langfristigen Finanzierungen
- Nachteile:
- Zu Beginn eher geringe Tilgung
- Gesamtkosten können höher sein, wenn die anfängliche Tilgung sehr niedrig ist
2. Endfällige Tilgung (auch: Tilgungsaussetzung)
Bei der endfälligen Tilgung zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit nur die Zinsen. Die gesamte Kreditsumme wird erst am Ende der Laufzeit auf einmal zurückgezahlt.
- Wie funktioniert sie?
Monatlich wird nur der Zinsanteil gezahlt, die Tilgung erfolgt in einer Summe bei Fälligkeit des Kredits. - Vorteile:
- Geringe monatliche Belastung während der Laufzeit
- Flexibilität, da während der Laufzeit kein Tilgungsdruck besteht
- Nachteile:
- Hohe Summe zur Rückzahlung am Ende
- Risiko, dass keine ausreichende Rücklage für die Endtilgung gebildet wurde
- Für Banken oft risikoreicher, daher meist höhere Zinssätze
3. Ratentilgung (konstante Tilgung)
Bei der Ratentilgung bleibt die Tilgung über die Laufzeit konstant, die Zinsen werden auf die noch offene Restschuld berechnet. Dadurch sinkt die monatliche Gesamtbelastung im Zeitverlauf.
- Wie funktioniert sie?
Monatlich wird ein fester Tilgungsbetrag gezahlt. Da die Zinsen auf die Restschuld berechnet werden und diese schrumpft, werden die Zinsen kleiner, und somit die Rate insgesamt geringer. - Vorteile:
- Schnellerer Schuldenabbau als bei Annuitätentilgung
- Sinkende monatliche Belastung im Zeitverlauf
- Nachteile:
- Anfangs höhere Raten als bei Annuität
- Monatliche Belastung sinkt mit der Zeit – weniger Planbarkeit als bei Annuität
4. Sondertilgungen
Viele Kreditverträge erlauben zusätzlich sogenannte Sondertilgungen – außerplanmäßige Zahlungen, die die Restschuld schneller verringern.
- Vorteile:
- Schnellere Tilgung und Zinsersparnis
- Flexibilität bei unvorhergesehenen Einnahmen (z. B. Bonus, Erbschaft)
- Achtung:
Manche Banken berechnen Gebühren für Sondertilgungen oder begrenzen die jährliche Höhe.
5. Variable Tilgung
Hierbei kann der Kreditnehmer die Tilgungsrate flexibel anpassen – je nach finanzieller Lage.
- Vorteile:
- Hohe Flexibilität
- Anpassung an Einkommensveränderungen möglich
- Nachteile:
- Schwieriger zu planen
- Eventuell längere Laufzeit, wenn Tilgung niedrig gehalten wird
Fazit: Welche Tilgungsart ist die richtige?
Die Wahl der passenden Tilgungsart hängt von den individuellen finanziellen Möglichkeiten, Zielen und der Risikobereitschaft ab.
- Annuitätentilgung ist ideal für alle, die eine gleichbleibende monatliche Belastung und eine planbare Rückzahlung wünschen.
- Endfällige Tilgung eignet sich eher für Kapitalanleger, die am Ende eine Einmalzahlung leisten können.
- Ratentilgung ist attraktiv für Kreditnehmer, die eine schnellere Tilgung bevorzugen und mit höheren Anfangsraten zurechtkommen.
- Sondertilgungen bieten zusätzliche Flexibilität und sollten möglichst vertraglich vereinbart werden.
Vor Abschluss eines Hypothekendarlehens empfiehlt es sich, verschiedene Tilgungsmodelle zu vergleichen und ggf. einen Finanzberater hinzuzuziehen.
